Зачем и как оспаривать кадастровую стоимость земли или дома
Блог про СНТ
поиск
Зачем и как оспаривать кадастровую стоимость земли или дома
Зачем и как оспаривать кадастровую стоимость земли или дома
18 ноября комментарии 0
#имущество #земля
star В избранное
#имущество #земля
Государство периодически проводит переоценку кадастровой стоимости недвижимости по всей стране. В результате кадастровая стоимость объекта может измениться: уменьшиться или увеличиться. Размер налога на земельный участок или дом напрямую зависит от их кадастровой стоимости: повысится кадастровая стоимость - вырастет и налог. Случается, что увеличение довольно резкое, налог на имущество подскакивает в разы. Если есть подозрение, что кадастровая стоимость объекта явно завышена, можно пройти процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Кстати, кадастровая стоимость участвует в расчетах не только налогов на имущество, но и, например, при расчете арендной платы, штрафов за нецелевое использование земли, госпошлины при наследовании.

Кадастровая стоимость - это усредненная стоимость объекта среди множества однотипных объектов по региону. Она не учитывает индивидуальные характеристики объекта, в отличие от рыночной стоимости. Кадастровая стоимость может быть как меньше, так и больше рыночной.

Как узнать кадастровую стоимость объекта:

Публичная кадастровая карта (сервис Росреестра) - данные можно получить, выбрав объект на карте, а также по кадастровому номеру или адресу объекта.

Фонд данных государственной кадастровой оценки (сервис Росреестра) - по кадастровому номеру объекта; здесь же можно найти и полный отчет о проведенной оценке объекта.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - можно получить лично через МФЦ, а также заказать онлайн на сайте Росреестра или Госуслуг.

Личный кабинет на сайте ФНС России - по тем объектам, за которые уплачиваются налоги.


Может пригодиться статья об изменениях законодательства в сфере кадастровой оценки: “Возможно повышение земельного налога в СНТ


Как оспорить кадастровую стоимость

Результаты кадастровой оценки могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц. То есть, оспаривать может только тот, чьи права зависят от результата оценки. Это собственники объектов недвижимости или их доли; арендаторы - если арендные платежи считаются от кадастровой стоимости; бывшие собственники, которые планируют сделать перерасчет уплаченных за время владения налогов. Оспаривать могут как физические, так и юридические лица.

Важно соблюсти сроки для оспаривания: оспорить кадастровую стоимость можно в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) результатов кадастровой оценки и вступления их в действие до даты появления новой кадастровой стоимости.
Для оспаривания предыдущей (архивной) кадастровой стоимости существует особая процедура оспаривания и свой срок исковой давности - три года. Оспаривать архивную стоимость можно, например, с целью пересчета уплаченных имущественных налогов.

Законодательная база для оспаривания кадастровой стоимости:

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, который внес изменения в вышеназванные законы, в частности - изменил порядок оспаривания кадастровой стоимости.


Основания для оспаривания

По закону основанием для оспаривания кадастровой стоимости могут быть:

1.  Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Это допущенные при оценке ошибки в отношении характеристик объекта, искажение данных о нем, повлиявшие на кадастровую стоимость. Например, для земельного участка - неправильное определение оценщиком его целевого назначения или видов разрешенного использования, местоположение, нахождение в границах охранных зон и т.п. Возможны элементарные технические ошибки, например, ошибка в указании площади дома или участка, арифметические ошибки.

2.  Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной, и требуется установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.



Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами:

-  досудебная процедура - обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
-  в суде.

Внимание! С 1 января 2023 года порядок оспаривания кадастровой стоимости поменяется (Закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ).
Управляйте СНТ
и ведите бухгалтерию
в одной программе!
Ведите бухгалтерию, выгружайте данные на готовый сайт для СНТ, собирайте показания счетчиков через приложение!
Сейчас кадастровую стоимость можно оспорить как в суде, так и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Если комиссия отказывает, в суд можно обратиться с иском или об оспаривании решения комиссии, или об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной.

По новым правилам с 1 января 2023 года сразу обращаться в суд будет нельзя - сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.

Кроме того, теперь бюджетные учреждения, определяющие кадастровую стоимость, наделены полномочиями по рассмотрению заявлений правообладателей об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Собственник может обратиться с заявлением в бюджетное учреждение, указав на ошибку и приложив документы для подтверждения. Если ошибку признают, то бюджетное учреждение само передаст исправленные данные в Росреестр. Если нет, придется идти в суд.
Часть регионов уже сейчас работает по новому порядку оспаривания.

Оспаривание в комиссии

У обращения в комиссию есть ряд преимуществ: быстрый результат - споры рассматривают в течение месяца; экономия на судебных расходах и госпошлине; пути отступления - можно оспорить решение комиссии в суде.

Комиссии есть при каждом управлении Росреестра по регионам РФ.

Как обратиться:
составить заявление, в котором указывается ФИО/наименование юрлица, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость неверна.

При этом заявитель обязан в доказательство своей позиции предоставить необходимые документы, которые подтвердят либо недостоверность сведений об объекте, либо величину рыночной стоимости, установленной в качестве кадастровой (ч.5 ст.247 КАС РФ):

- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;
- копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. За сведениями следует обратиться в государственное бюджетное учреждение, которое определяло кадастровую стоимость объекта;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена именно на дату проведения государственной кадастровой оценки в регионе и установления кадастровой стоимости данного объекта. Если оценить рыночную стоимость по состоянию на какую-либо другую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления. Оценку выполняют независимые оценочные организации, стоимость услуги зависит от сложности объекта;
- иные документы (при необходимости).


Заявление рассматривается комиссией в течение одного месяца  с даты его поступления. Результатом может стать отклонение заявления; решение о пересмотре результатов кадастровой стоимости (если признают, что использованные при оценке сведения были недостоверны); определение кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, то он может оспорить в суде либо решение комиссии, либо результаты определения кадастровой стоимости.


Оспаривание в суде

Существует три варианта исковых требований, в зависимости от оснований оспаривания:
-  об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
-  об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
-  об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии Росреестра.

Необходимые документы перечислены выше, также потребуется квитанция об уплате госпошлины (300 рублей за каждый объект недвижимости).

Одновременно взыскать еще и переплаченные налоги или арендные платежи не получится: нужно сначала дождаться судебного решения по оспариванию кадастровой стоимости, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

Срок исковой давности по оспариванию кадастровой стоимости - пять лет с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов, но до момента внесения новой кадастровой стоимости (п.3 ст.245 КАС РФ).

Срок рассмотрения - два-три месяца.

Если суд удовлетворяет заявленные истцом требования, то в судебном решении указывается новая кадастровая стоимость объекта, которая должна быть внесена в ЕГРН. Собственник недвижимости должен дождаться, когда решение суда вступит в силу, получить копию решения, а затем подать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости. После того, как новые данные будут внесены в ЕГРН, можно подать заявление в налоговую об излишне уплаченном налоге на имущество.


Когда можно начинать использовать новую кадастровую стоимость для исчисления налога?

В целом, когда государство проводит очередную кадастровую оценку недвижимости, новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, в 2022 году проходит общероссийская оценка земельных участков. Новая кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года. В 2023 году переоценят все объекты недвижимости, и их новая кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2024 года.

Но как обстоит дело в случае с оспариванием? Когда начинать применять новую кадастровую стоимость объекта - сразу после вступления в силу решения суда или комиссии, либо после внесения данных в ЕГРН, либо вообще с 1 января следующего года?

Ответы дает изменившееся законодательство, а именно ст.18 ФЗ-237 “О государственной кадастровой оценке” (в редакции ФЗ-269 от 31.07.2020). Изменения коснулись не только оценки, но и правил применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы.

Прежде всего, применяем только ту кадастровую стоимость, которая внесена в ЕГРН. До внесения сведений в ЕГРН они не действуют, даже если на руках решение суда или комиссии об их изменении.

Внесенные в ЕГРН данные о кадастровой стоимости будут применяться по-разному для различных объектов недвижимости в зависимости от оснований их изменения.

По общему правилу, с 2021 года изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода (налоговый период для земельного и имущественного налога - календарный год) не учитывается для исчисления налога в этом и предыдущем налоговом периоде. То есть, изменившаяся в середине года кадастровая стоимость будет применяться только с 1 января следующего года.

Но есть исключения:

- изменение кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости;
- внесение изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий такую стоимость в сторону уменьшения;
- изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости.

В этих случаях действует правило ретроспективного применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы. Если в результате исправления ошибки или оспаривания кадастровую стоимость уменьшили, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения оспоренной кадастровой стоимости. В случае увеличения кадастровой стоимости ее новое значение будет применяться со следующего года. А в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из них.

Интересно в связи с этим и разъяснение ФНС РФ, в котором сказано:
“... кадастровая стоимость, измененная на основании решений комиссии или суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятых после 1 января 2019 года (в том числе по искам/заявлениям, поданным до 1 января 2019 года), и внесенная в ЕГРН, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.”
(Письмо ФНС России от 27.11.2018 N БС-4-21/22899@ “О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019”)

Про имущественные налоги: "Не забудьте заплатить налоги до 1 декабря 2022"
Гладышева Юлия
Главный редактор портала «СНТ.онлайн»
Комментарии (0)
Оформите бесплатную подписку на e-mail,
чтобы не пропустить интересные новости из мира СНТ!