Имущество общего пользования: право собственности
Блог про СНТ
поиск
Имущество общего пользования: право собственности
11 ноября комментарии 8
#имущество
star В избранное
#имущество
Имущество общего пользования в СНТ - тема обширная и противоречивая. Неизбежно встают вопросы о принадлежности, содержании, ремонте и управлении таким имуществом. И самый болезненный - взносы на содержание ИОП. Начнем разбираться вместе.

У любого имущества должен быть собственник. Который владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, а также несет бремя содержания этого имущества (ст.209, 210 ГК РФ). А еще устанавливает правила пользования этим имуществом.
Собственником может быть физическое или юридическое лицо. Если физических лиц несколько, это общая собственность (совместная или долевая).

Имущество общего пользования в СНТ - это:
- недвижимое: земли общего назначения, объекты капитального строительства (дороги, котельные, ЛЭП, водопровод, газопровод, охрана, противопожарные объекты…)
- движимое: мотопомпа, трактор...

Кто может быть собственником ИОП в СНТ

Читаем новый закон 217-ФЗ и выясняем:

1. Собственник - граждане
Некоммерческая организация - СНТ или ОНТ - создается гражданами с целью управления имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности (ст.7 ФЗ-217)
Ст.25 того же закона говорит о том, что недвижимое имущество общего пользования, созданное или приобретенное после вступления в силу нового закона ФЗ-217, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам-собственникам земельных участков, находящихся в границах территории садоводства или огородничества.
Таким образом, напрашивается вывод, что ИОП может (должно?) принадлежать гражданам-садоводам на праве общей долевой собственности.
А управление таким имуществом должно осуществляться по гражданско-правовому договору между организацией и гражданами. Аналогично договору, заключаемому жильцами многоквартирного дома с управляющей компанией и ТСЖ. Без такого договора не совсем ясно, почему СНТ должно заботиться и содержать чужое по сути имущество.
Управляйте СНТ
и ведите бухгалтерию
в одной программе!
Ведите бухгалтерию, выгружайте данные на готовый сайт для СНТ, собирайте показания счетчиков через приложение!

2. Собственник - СНТ
Само СНТ как юрлицо может быть собственником имущества (обособленное имущество юрлица, ст.48 ГК РФ). И может передавать его в общее пользование гражданам. Условия пользования должны быть оформлены договором.

Важно:
- Если имущество создается на целевые взносы садоводов, то оно становится собственностью СНТ как юрлица, а вовсе не садоводов, и не является имуществом общего пользования. Законодательно не предусмотрено оформление собственности на участников юрлица, в нашем случае членов СНТ. Собственниками могут быть только лица - физические и юридические.
В таком случае необходимо: 1. оформить право собственности на СНТ и заключить договор с садоводами о пользовании имуществом юрлица.  Либо - вариант 2: передать имущество СНТ физлицам - садоводам по договору, а они уже смогут оформить его в общую собственность в соответствии с законодательством.

- Если имущество создается на членские взносы, но без создания специального фонда - счета для аккумулирования необходимых сумм (и без предварительных решений общего собрания о его создании, о выделении на него части членских взносов, о создании специального фонда), то такое имущество будет собственностью СНТ как юрлица и не будет являться имуществом общего пользования.

3. Собственник - другое юридическое лицо, не СНТ
Например, земли общего пользования, принадлежащие муниципалитету или государству. Такое имущество может быть передано в общую долевую собственность граждан-собственников земельных участков в границах данного садоводства, пропорционально площади этих участков (п.4 ст. 24 ФЗ-217)

Кто бы ни был собственником имущества общего пользования, нужно помнить:

- Регистрация права собственности в ЕГРН  обязательна! Если соответствующей записи и выписки из ЕГРН нет, то имущество является безхозяйным, и его “владельцы” распоряжаются им незаконно. Договоры управления таким имуществом тоже недействительны.

Об этом читаем:
Статья 131 ГК РФ “Государственная регистрация недвижимости”
“Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.”
Под иными законами подразумевается, например, закон 218-ФЗ от 13.07.2015 “О государственной регистрации недвижимости”.

Также статья 219 ГК РФ “Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество” гласит:
“Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.”

Кроме того, всё имущество, в том числе и то, которое не требует государственной регистрации прав, а также движимое имущество учитывается на балансе СНТ по правилам бухучета.


- Необходимо заключение договора управления или договора пользования имуществом юрлица гражданами.
Договор управления будет являться основанием, по которому СНТ управляет по сути чужим имуществом (ведь оно принадлежит гражданам на праве общей собственности).
Договор пользования обозначит условия, на которых граждане будут пользоваться имуществом юрлица без передачи им прав собственности на это имущество.

Сайт для СНТ

Голосования, онлайн оплата, форум.
Работайте с собственниками удалённо!
Узнать больше
Гладышева Юлия
Главный редактор портала «СНТ.онлайн»
Комментарии (8)
20 сентября, в 11:09
просьба пояснить по заключению договора пользования имуществом, принадлежащим СНТ.
1. какая норма права об этом говорит?
2. как это можно себе представить? заключать с каждым собственником договор пользования? а если не заключить?
3. при имеющемся инструменте в виде Общего собрания и при том, что решения ОС - это закон для всех членов/собственников, зачем ещё дополнительная сущность в виде таких договоров пользования? или управления?  
22 сентября, в 17:10
Галина, здравствуйте! Такие договора нам вряд ли удастся обнаружить в реальности) Это скорее желаемое, но не действительность. Во многих СНТ имущество и земля общего пользования вообще никак не оформлены годами...
23 сентября, в 09:58
Именно. И что интересно, не все товарищества видят целесообразность в оформлении этих земель. И понятно, почему. Ведь их регистрация в современных реалиях приведёт к оплате земельного налога (причём, если по букве 217-ФЗ, то для всех собственников пропорционально площади их участков). А если это не делать - то риски не совсем понятны и реальны.  
20 сентября, в 11:11
и ещё вопрос - подскажите, пожалуйста, где в НПА говорится о разнице принадлежности имущества в зависимости от видов средств (целевые или членские), на которые оно (имущество) было создано?
22 сентября, в 15:39
Здравствуйте, Галина! Об этом говорилось в законе №66-ФЗ, п.2 ст.4: ИОП,созданное за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов; а ИОП, созданное за счет средств специального фонда - собственностью товарищества как юридического лица. В новом законе №217-ФЗ понятия специального фонда нет. Зато прописано, что ИОП, созданное после вступления в силу данного закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками участков в границах территории садоводства (п.1 ст.25). А ИОП, принадлежащее товариществу, может быть безвозмездно передано в общую долевую собственность собственников участков по решению общего собрания (п.3 ст.25).
23 сентября, в 10:01
формулировка "ИОП, созданное после вступления в силу данного закона, принадлежит на праве общей долевой собственности" всего лишь декларация, насколько понимаю. Такую собственность надо правильно регистрировать, чтобы она была долевой. В связи с этим вопрос - значит ли такое утверждение в законе, что сейчас невозможно зарегистрировать ИОП на СНТ как на юрлицо?
24 сентября, в 19:13
Галина, да, без регистрации права собственности всё это разговоры. Но закон предусматривает переходный период для передачи ИОП в долевую собственность - до 1 января 2024 года. (п.15 Переходных положений ФЗ-217). Предполагаем, что в этот период регистрация на юрлицо еще возможна.
25 сентября, в 13:16
Понятно, что пока не всё понятно)) Но Вам спасибо за комментарии!
Оформите бесплатную подписку на e-mail,
чтобы не пропустить интересные новости из мира СНТ!