Частые ошибки при составлении устава СНТ: комментарии юриста
Блог про СНТ
поиск
Частые ошибки при составлении устава СНТ: комментарии юриста
Частые ошибки при составлении устава СНТ: комментарии юриста
16 апреля комментарии 0
#управление_снт
star В избранное
#управление_снт

С 1 января 2019 года все СНТ обязаны привести свои уставы в соответствие с требованиями Закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Многие СНТ уже утвердили новые уставы, а другие только планируют.

Мы подготовили для СНТ рекомендации, которые помогут сформировать устав, учитывая нормы закона и особенности деятельности конкретного СНТ.

В данной статье мы рассмотрим часто встречающиеся ошибки в действующих уставах СНТ. А в следующей публикации сосредоточимся на рекомендациях по грамотному формированию устава.


Ошибки в действующих Уставах СНТ

Ошибка 1

Условия о праве председателя удостоверять доверенности на голосование недействительны и выходят за рамки полномочий

Примеры условий с ошибкой:

  • Члены Товарищества  вправе участвовать в работе общего собрания и в голосовании лично или через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью, заверенной Председателем Правления.

  • Член Товарищества вправе участвовать в голосовании лично или через свое доверенное лицо, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью, заверенной Председателем Правления.

Обоснование: до 1 января 2019 года существовало положение о том, что член товарищества вправе участвовать в голосовании через своего представителя, полномочия которого должны быть оформлены доверенностью, заверенной председателем такого объединения (ч. 2 ст. 21 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

С 1 января 2019 года указанное правило было упразднено,  ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ не содержит требований о заверении доверенности на голосовании председателем товарищества. Также в полномочиях председателя товарищества согласно ст. 19 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ отсутствует возможность удостоверять доверенности членам СНТ.

При этом, члены СНТ по-прежнему могут голосовать и участвовать в жизни СНТ через представителя, руководствуясь нормами ГК РФ о доверенностях (ст. 185 - 189 ГК РФ).

Таким образом, условие в Уставе СНТ об удостоверении доверенности на голосование председателем СНТ на сегодня не соответствует ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Вопросы по доверенностям:

Действуют ли доверенности, выданные и заверенные председателем СНТ до 01.01.2019?

Да, такие доверенности действуют до даты истечения срока, на который выдана доверенность. Если в доверенности не указан срок действия, то она действует в силу ч. 1 ст. 186 ГК РФ один год с даты выдачи.

Основания прекращения доверенности перечислены в ст. 188 ГК РФ, и среди таких оснований отсутствует указание на изменение законодательства. При этом, в самом ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ не указаны переходные положения относительно доверенностей, поэтому такие доверенности признаются действующими.

Действует ли доверенность, выданная прошлым председателем, если председатель СНТ сменился?

Доверенность продолжает действовать до истечения срока действия, поскольку в ст. 188 ГК РФ нет такого основания прекращения доверенности, как смена руководителя юридического лица (председателя СНТ).

В свою очередь, новый председатель имеет право отозвать любую доверенность в силу ч. 2 ст. 188 ГК РФ. При этом, предполагается, что председатель СНТ действует в интересах СНТ, а доверенность выдается не от имени председателя, а от юридического лица - СНТ.


Ошибка 2

Условия о праве председателя выдавать доверенности с правом передоверия являются недействительными

Пример условий с ошибкой:

  • председатель Правления без доверенности представляет интересы Товарищества во всех органах и организациях по всем делам и вопросам, вытекающим из Уставной деятельности Товарищества, в том числе: выдает доверенности, в том числе с правом передоверия.

    Управляйте СНТ
    и ведите бухгалтерию
    в одной программе!
    Ведите бухгалтерию, выгружайте данные на готовый сайт для СНТ, собирайте показания счетчиков через приложение!

Обоснование: до 1 января 2019 у председателя товарищества были полномочия по выдаче доверенностей  с правом передоверия (п. 5 ч. 2 ст. 23 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ). После указанной даты у председателя остались полномочия по выдаче доверенности, но без права передоверия (п. 6 ч. 1 ст. 19 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ).


ВНИМАНИЕ!

Выдача доверенности и удостоверение доверенности - не одно и тоже.

Удостоверение доверенности представляет собой действия лица, которое подтверждает факт выдачи доверенности одним лицом другому, а также удостоверяет подпись доверителя (т.е. подлинность подписи). Так, например, ранее -  до 2019 года - председатели СНТ имели право удостоверять доверенности на голосование членам товарищества.


Выдача доверенности представляет собой процедуру по оформлению доверенности от имени одного лица ( в нашем случае - СНТ) другому. По сути, председатель  выдает доверенность другим гражданам представлять интересы СНТ перед госорганами, в суде и т.д. Например, самый распространенный вид доверенности - судебная, когда председатель выдает доверенность юристу на участие в судебных процессах от имени СНТ.

Право передоверия означает наличие в доверенности оговорки на то, чтобы доверенное лицо могло передать полномочия, указанные в доверенности, другому лицу. Например, СНТ наняли юриста для представления интересов и выдали ему доверенность. Если в доверенности указано на право передоверия, то юрист имеет право поручить представление интересов другому юристу, оформив доверенность на него.


Ошибка 3

Условия о реквизитах заявления о вступлении в члены СНТ (в том числе приложениях к заявлению), которые не предусмотрены ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Пример условий в Уставе:

В заявлении о принятии в члены Товарищества указываются:

- фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) заявителя;

- адрес места жительства заявителя;

- почтовый адрес, по которому заявителем могут быть получены почтовые сообщения;

- адрес электронной почты, по которому заявителем могут быть получены электронные сообщения (при наличии);

- контактный телефон заявителя;

- согласие заявителя на соблюдение требований Устава Товарищества.

К заявлению прилагаются копии документов о правах на садовый земельный участок, расположенный в границах территории Товарищества, с указанием кадастрового номера земельного участка.

Обоснование: обязательные реквизиты заявления о вступлении в ТСН, а также приложения к такому заявлению, указаны в ч. 5 ст. 12 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Полномочий по изменению требований законодательства у СНТ отсутствуют, поэтому такие положения в Уставе будут противоречить законодательству.

На представленном примере избыточным являются:

  • реквизит в виде контактного номера заявителя.

Номер телефона можно получить и без указания на такой реквизит в Уставе СНТ -  сделать бланки для заявителей, где оставить графу “телефон” или попросить оставить телефон заявителя для оповещения о приеме в члены СНТ.

  • требование предоставить документ о правах на садовой участок с указанием кадастрового номера земельного участка. Суть в том, что не у всех присвоен кадастровый номер, а документом основанием для правообладателя может быть: распоряжение о предоставлении земельного участка, где просто будет указана площадь участка и указание на населенный пункт или СНТ.

Таким образом, в Уставе нельзя указывать иные реквизиты заявления о вступлении в члены СНТ,  кроме реквизитов, указанных в ч. 5 ст. 12 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ.


Ошибка 4

Указание на возможность членства в СНТ только собственников земельных участков.

Пример условий в Уставе:

принятие других лиц в члены Товарищества осуществляется на основании заявления собственника садового земельного участка, расположенного в границах территории Товарищества, которое подается в Правление Товарищества для вынесения его на рассмотрение Общего собрания членов Товарищества.

Обоснование: членами СНТ могут стать не только собственники земельных участков, но и правообладатели таких земельных участков в границах СНТ (ч. 2 ст. 12 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Наиболее частая ситуация, когда земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или на  праве пожизненного наследуемого владения земельным участком. На сегодняшний день не все правообладатели таких участков оформили землю в собственность, но законодательно они наделены правом вступления в члены СНТ.

Ошибка 5

Условия об обязанности владельца погасить долг прошлого владельца земельного участка

Пример условий в Уставе:

в случае, если у предыдущего владельца земельного участка имелась задолженность перед Товариществом, заявитель должен обеспечить ее полное безусловное погашение до вступления в Товарищество.

Обоснование: в действующем законодательстве отсутствует норма, которая прямо указывает, что обязанность по уплате членских взносов возникает с даты вступления в члены СНТ. Например, в сфере ЖКХ есть положения, которые говорят, что собственник помещения обязан оплачивать ЖКУ с даты регистрации права собственности, участник долевого строительства с даты передачи ему объекта от застройщика и т.д. (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

В свою очередь, из буквального толкования положений ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ явствует, что член СНТ обязан уплачивать взносы за себя с даты принятия его в члены СНТ. В частности, п. 2 ч.6 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ предусмотрено: член товарищества обязан своевременно уплачивать взносы, предусмотренные законодательством.

Если член СНТ не оплачивает взносы, то товарищество вправе взыскать их в судебном порядке (ч. 10 ст. 14 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ). СНТ в ходе своей деятельности обязано действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ), а также не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Указывая в Уставе условия об обязанности владельца земельного участка при вступлении в члены СНТ оплатить долг предыдущего собственника, СНТ нарушает принцип добросовестности и действует вопреки требованиям ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ в части оплаты членских взносов.

Ошибка 6

Условие о представительстве членов СНТ на собраниях посредством доверенностей, нотариально удостоверенных.

Пример условия:

член Товарищества вправе участвовать в голосовании лично или через свое доверенное лицо, полномочия которого должны быть оформлены нотариальной доверенностью.

Обоснование: согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью является письменное уполномочие, выдаваемое лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В свою очередь, законодательством предусмотрены случаи, когда доверенность должна быть удостоверена нотариально - на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о регистрации прав, на распоряжение зарегистрированных прав (ст. 185.1 ГК РФ).

Ни в ст. 185.1 ГК РФ, а также ни в каком другом нормативном правовом акте нет требований по обязательному удостоверению доверенности нотариусом для представительства члена СНТ.

Таким образом, требование о нотариальной форме доверенности в СНТ не соответствует законодательству.


Мы разобрали частые ошибки, которые совершают СНТ при составлении уставов. В следующей публикации мы дадим рекомендации, которые помогут сформировать Устав СНТ в соответствии с требованиями законодательства и адаптировать его положения под работу вашего СНТ.

Сайт для СНТ

Голосования, онлайн оплата, форум.
Работайте с собственниками удалённо!
Узнать больше
Бурняшев Дмитрий
Юридические услуги для ТСЖ, управляющих компаний и СНТ по всей России. Мой сайт: burnyashev.ru
Комментарии (0)
Оформите бесплатную подписку на e-mail,
чтобы не пропустить интересные новости из мира СНТ!